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房地產各路資金迅速"退燒" 房企明年或入冬

作者:龍宇恒潤 發布于:2016-12-08 10:07:47 點擊量:

隨著樓市調控政策密集出臺,進入房地產和基礎產業領域的各路資金迅速“退燒”。信托渠道融資規模“腰斬”,房企債券融資下降7成,美債提前贖回,讓2016年的“吸金王”年底慘淡收官。

業內人士表示,未來在緊縮性調控和監管條件下,房企資金難如前期般寬松,房企2017年需要做好過冬準備。

數據顯示,進入四季度以來,房企通過信托渠道融資規模在9月達到高峰以后,迅速掉頭直下。用益信托網最新統計數據顯示,10月68家信托公司共成立45只房地產集合信托產品,規模僅為119.8億元,較9月65只214.9億元的體量,成立只數下降30.8%,規模上更是幾近“腰斬”。11月房地產信托產品更是僅僅成立27只,融資總額為62億元。其中,11月21日到11月30日10天時間內,房地產信托成立數量僅3只,融資額度僅為2.9億元。


“除了今年2月份受春節因素影響外,11月在成立規模上,可以說達到全年的谷底。”用益信托分析師帥國讓表示,監管部門相繼對進入房地產領域的資金進行限制,信托出于對風險的顧慮也進一步收窄在房地產領域的投資;此外,財政部近日發布公告,明確表示政府違規出具的“擔保函”無效,這對基礎產業類信托的發行造成了一定影響。

在信托收緊的同時,房企發債也同步收緊。中原地產研究中心統計數據顯示,2016年截至目前,房企私募債、公司債、中期票據等融資達到了11156億,歷史首次突破萬億元,同比同口徑上漲幅度達了25%。但值得注意的是,從10月來看,融資總額僅為685億元,11月融資額更是下降至288.3億元,較9月的1160.44億元、8月的1096.53億元、7月的1223.76億元分別下降75%、73.7%、76.4%。

中原地產首席分析師張大偉認為,債券是房企融資成本最低廉的方式,今年對市場爆發做了有力支撐。但自9月底,地方政府和高層接連推出一系列緊縮房市政策措施,上交所、深交所相繼發文審慎確定募集資金規模、明確募集資金用途及存續期披露安排,明確房企債券募集資金禁用于購置土地,房企的債券融資難度明顯加大。

此外,值得一提的是,在美元走強態勢下,房企海外發債不但被遏制,更出現了大規模提前贖回。

11月28日,龍湖地產披露,其已于25日完成贖回2019年到期優先票據,贖回金額相當于票據本金額103.44%,此外加截至贖回日期(但不包括該日)的累計及未支付的利息的贖回價。11月15日,景瑞控股有限公司發布公告宣布,公司于11月14日以2190萬美元的總代價(包括未付應計利息)購買本金總額為2050萬美元的部分2018年票據。不久前,花樣年表示,公司近期于公開市場購買本金總額分別為650萬美元及570萬美元的2019年票據及2017年票據的部分。

張大偉說,人民幣貶值突破6.9新關口,海外發債資金成本大幅高漲,房企加快贖回美元債步伐。據統計,僅11月來,房企提前贖回美元債務已經超過10億美元,隨著美元走強,房企贖回的速度還在加快。

而在涉房貸款方面,CRIC研究中心數據顯示,前三季度個人住房貸款增加3.6萬億元,同比多增1.8萬億元,9月末增速為 34.9%,而在房地產政策收緊的背景下,預計未來幾個季度人民幣涉房貸款余額同比增速將震蕩式收窄。

上海易居房地產研究院研究員趙慧峰表示,2016年三季度,房地產業金融環境指數為0.58,保持在偏松區間,較二季度略有降低,這也是2016年以來首次告別“寬松區間”。

中國社會科學院財經戰略研究院城房室副研究員高廣春表示,2016年房地產公司債異軍突起、明股實債繞開監管、定增井噴,給予了房企充足資金。但是,未來在緊縮性調控和監管條件下,房市降溫、房企運營業績走低甚至惡化是大概率事件,房企2017年需要做好過冬準備。

廣發證券首席分析師樂家棟也表示,貨幣環境發生變化,房企融資渠道受阻。市場景氣度下滑,將大大影響房企投融資訴求。

對此,融創中國董事會主席孫宏斌直言,在去杠桿的背景下,對于房企來說,誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢,將是房企競爭的絕對優勢。但是如果企業資產質量、運作能力都較差,那么高杠桿將使房企更快死亡。


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